Mercato immobiliare europeo: le previsioni sui prezzi e mutui di S&P

S&P ha aggiornato al rialzo le previsioni sui prezzi delle abitazioni europee per il 2024, grazie alla resilienza superiore alle aspettative delle quotazioni nel 2023. Secondo l’agenzia di rating, la ripresa dei prestiti immobiliari è stata più rapida del previsto, principalmente grazie al forte mercato del lavoro europeo. Nonostante i mercati immobiliari di molti Paesi europei abbiano toccato i minimi, S&P prevede un moderato aumento dei prezzi nominali delle abitazioni nel periodo 2024-2027. Dopo il taglio dei tassi BCE, i fattori strutturali continueranno a sostenere la domanda di abitazioni, mentre l’allentamento dei vincoli sull’offerta eviterà aumenti troppo bruschi dei prezzi.

Previsioni dei prezzi immobiliari in Italia e UE

Irlanda, Spagna e Portogallo vedranno i maggiori aumenti dei prezzi nel 2024, mentre l’Italia registrerà il calo più significativo, con un -3,7% previsto, seguito da un ulteriore calo dell'1,5% nel 2025. La Francia seguirà con un -2,5%, e la Germania con un -0,3% che si aggiunge al -7,1% del 2023 e al -3,6% del 2022, con una ripresa prevista solo nel 2025.

La dinamica dei prezzi delle abitazioni varia tra i Paesi europei a causa di diversi fattori di domanda e offerta quali:

• Finanziamento ipotecario, con mutui a tasso variabile più sensibili alle condizioni di finanziamento rispetto ai mutui a tasso fisso;
• Stock e qualità delle abitazioni;
• Costi di costruzione, demografia, mercato del lavoro, sussidi pubblici per la casa e sopravvalutazioni durante la pandemia di COVID-19;
• Tipologie di abitazioni disponibili e richieste.

Andamento dei mutui e previsioni sui tassi BCE

Dopo una contrazione durata 18 mesi, la crescita dei nuovi mutui ipotecari è tornata positiva nell'area dell'euro, nel Regno Unito e in Svezia. La ripresa dei mutui coincide con il ciclo dei tassi di interesse, il cui effetto massimo sulla domanda di prestiti si è manifestato 12-18 mesi dopo il primo aumento dei tassi. Grazie al forte mercato del lavoro europeo e alla ripresa dei redditi familiari, la domanda di mutui ipotecari è tornata a crescere più rapidamente del previsto. Gli analisti prevedono che gli investimenti immobiliari riprenderanno dal 2025, quando i tassi di interesse saranno ulteriormente diminuiti.

Si prevedono due tagli dei tassi da parte della BCE quest'anno e altri tre nel 2025. La BCE e la BoE potrebbero toccare il minimo rispettivamente al 2,5% e al 3,0%.

Evoluzione della domanda e dell’offerta di case in UE

Si prevede un moderato rimbalzo dei prezzi delle abitazioni, con l'aumento dei salari reali e la discesa dei tassi ipotecari, pur restando più alti rispetto a prima della pandemia. Tuttavia, ci vorrà del tempo per normalizzare il legame tra i prezzi delle case e il reddito delle famiglie, considerando la crescita occupazionale più lenta.

Dal lato dell'offerta, i costi di costruzione sono diminuiti rispetto al picco del 2022, ma restano più alti rispetto a prima della pandemia, principalmente a causa della carenza di personale. La combinazione di questi fattori porterà a un moderato rimbalzo dei prezzi.